В 15 лет ещё рано быть доступной
Ипотека в России: реальные достижения и труднодостижимые ожидания
№15, 2012 | Михаил Найдён
Главный российский ипотечный орган – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – на прошлой неделе отчитался перед журналистами о проделанной работе. Ипотеке в нашей стране стукнуло 15 лет, с какими показателями она вступает в этот, пока ещё нежный, возраст?
В общем объёме приобретаемого жилья доля квартир, покупаемых с помощью ипотеки, выросла с 15% в 2005 году до почти 40% в 2012-м. В планах на текущий год – довести объём ипотечных квадратных метров почти до 28 млн, а сумму выданных на их покупку кредитов – где-то до триллиона рублей. Если поделить эти квадратные метры на площадь условной средней квартиры – скажем, в 50 кв. м, получится больше полумиллиона квартир – на столько мог бы ежегодно прирастать российский жилой фонд благодаря ипотеке. Мог бы, но не прирастает, потому что на кредитование новостроек идёт менее 20% денег, остальное – ипотечные кредиты для приобретения жилья на вторичном рынке. Значит, сегодня ипотека стимулирует не столько строительство, сколько рынок купли-продажи вторичного жилья.
Мировой финансовый кризис не только резко снизил в 2009 году общий объём ипотечных кредитов в России, в ещё большей степени упала в них доля новостроек – почти до одной десятой. Эта доля – во многом показатель общеэкономической ситуации в стране, и сегодняшние 19%, по сравнению с предыдущими годами, неплохой результат.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в России сегодня оценивается в 12,2–12,5%, много это или мало? По-божески, если принимать во внимание текущую ставку рефинансирования Банка России – 8,25%. Считайте это поправкой на инфляцию, тогда процент собственно ипотечного кредита окажется на уровне 4%, что вполне сопоставимо, например, с Германией. (В Германии уровень инфляции – 2,1% в год, ипотечные ставки – 4–5% в год.) Почему же там ипотека доступна, а у нас нет?
Во многих российских городах, а в Москве и подавно, средняя стоимость квадратного метра превышает среднюю зарплату в разы. Для сравнения, в столице Германии Берлине средняя стоимость «квадрата» в новостройке составляет примерно 3000 евро, а средняя зарплата – 2900 евро в месяц. Ипотеку в Берлине при сроке кредита в 20 лет и первом взносе в 40% можно получить под 4–5% годовых. Значит, доля выплат в доходах средней берлинской семьи окажется примерно в 4,5 раз меньше, чем в средней московской. И дело не в каких-то «кабальных» процентах, а в дороговизне самой квартиры. Ну не дешевеет у нас квадратный метр – вот и всё!
Как заставить его дешеветь? Есть старый американский способ: чтобы продукт становился дешевле, его надо и потреблять, и производить в массовых объёмах. Тогда продавцу становится выгодно не поднимать цену, а больше продавать. Когда-то Генри Форд придумал конвейер и превратил автомобиль из штучного товара в ширпотреб. Раньше или позже этот путь проделали все товары потребительского рынка. Дошло дело и до недвижимости, лозунг «возьми кредит – купи жильё» стал в США актуальным где-то в 30-х годах прошлого века, а в 1938-м была учреждена правительственная ипотечная организация – аналог нашей АИЖК. Знаете, как она называлась? Fannie Mae!
Для тех, кто не вздрогнул, поясню: это та самая «Фэнни Мэй», которую обвиняют в мировом финансовом кризисе 2008 года. Ипотечный портфель Fannie Mae на 31 марта 2008 года составлял 722,8 млрд долл., объём гарантированных ею ценных бумаг – 2,97 трлн долл. Кстати, в её акциях лежало тогда около 10% золотовалютных резервов России.
Компания раздавала кредиты направо и налево, буквально дарила ипотеку американцам (вот она, голубая мечта среднестатистического россиянина!). В безудержной погоне за числом покупателей американская ипотека подешевела настолько, что не брал её только ленивый. Надувшийся пузырь лопнул, вызвав ипотечный кризис, в результате которого акции Fannie Mae за полгода потеряли свыше 80% стоимости. На спасение своего ипотечного монстра казна США тогда потратила, по приблизительным оценкам, около полутора триллионов долларов. Смешная цифра – всего-то чуть больше годового ВВП России.
Эта «страшилка» – пример того, к чему может привести популистское стремление государства сделать ипотеку доступной вопреки экономическим реалиям. Даже для Америки с её печатным станком и возможностью плевать на 15-триллионный внешний долг крах «ипотечного пузыря» оказался ощутимым. Не говоря уже об остальном мире, барахтающемся в волнах кризиса до сих пор.
Какое отношение всё это имеет к российской ипотеке? Хотя бы сопоставим масштабы: у нас ипотеке 15 лет, и её объём в долларовом выражении около 35 млрд, в США – 74 года и 3 трлн долл. Когда начиналась американская ипотека, объём ВВП и состояние экономики США были сравнимы с нашими сегодня. Поэтому говорить о доступности нашей ипотеки, оглядываясь на Запад, попросту преждевременно. Подождём лет 20, а за это время постараемся хотя бы вычистить из стоимости недвижимости коррупционную надбавку, которая, по разным оценкам, составляет в ней не меньше половины.
А российскому Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) пожелаем лет, хотя бы, через 50 дорасти до Fannie Mae. Только при этом постараться не спровоцировать мировой экономический кризис.
НИЧЕГО СЕБЕ!
Считается, что семье из трёх человек (муж, жена, ребёнок) для нормальной жизни необходима квартира общей площадью 54 кв. м. Пусть муж и жена получают среднюю, по столичным меркам, зарплату, по 42 200 руб. На что они могут рассчитывать?
Оптимальный срок кредита при среднерыночной ставке в 12 % – 15 лет. Оптимальный первоначальный взнос – 50 %. Если меньше – получить кредит сложнее, и переплата вырастет слишком сильно. Стоимость квадратного метра жилья в новостройках столицы: от ТТК до МКАД – 166 550 рублей, до 5 км от МКАД – 84 000, в 5–30 км от МКАД – 65 600.
Если эта семья захочет квартиру в пределах от ТТК до МКАД – кредит им просто не дадут, так как ежемесячные выплаты (53 718 руб.) превысят 45% доходов. Если квартира в районе МКАД – семья будет вынуждена выплачивать за неё треть своих реальных доходов (27 075 руб.), если в 5–30 км от МКАД – четверть (21 140 руб.).
Для сравнения: берлинская семья выплачивает за аналогичную квартиру в новостройке примерно 10% от своего совокупного дохода.
Страницы: