В 15 лет ещё рано быть доступной

В общем объёме приобретаемого жилья доля квартир, покупаемых с помощью ипотеки, выросла с 15% в 2005 году до почти 40% в 2012-м. В планах на текущий год – довести объём ипотечных квадратных метров почти до 28 млн, а сумму выданных на их покупку кредитов – где-то до триллиона рублей. Если поделить эти квадратные метры на площадь условной средней квартиры – скажем, в 50 кв. м, получится больше полумиллиона квартир – на столько мог бы ежегодно прирастать российский жилой фонд благодаря ипотеке. Мог бы, но не прирастает, потому что на кредитование новостроек идёт менее 20% денег, остальное – ипотечные кредиты для приобретения жилья на вторичном рынке. Значит, сегодня ипотека стимулирует не столько строительство, сколько рынок купли-продажи вторичного жилья.

Мировой финансовый кризис не только резко снизил в 2009 году общий объём ипотечных кредитов в России, в ещё большей степени упала в них доля новостроек – почти до одной десятой. Эта доля – во многом показатель общеэкономической ситуации в стране, и сегодняшние 19%, по сравнению с предыдущими годами, неплохой результат.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в России сегодня оценивается в 12,2–12,5%, много это или мало? По-божески, если принимать во внимание текущую ставку рефинансирования Банка России – 8,25%. Считайте это поправкой на инфляцию, тогда процент собственно ипотечного кредита окажется на уровне 4%, что вполне сопоставимо, например, с Германией. (В Германии уровень инфляции – 2,1% в год, ипотечные ставки – 4–5% в год.) Почему же там ипотека доступна, а у нас нет?

Во многих российских городах, а в Москве и подавно, средняя стоимость квадратного метра превышает среднюю зарплату в разы. Для сравнения, в столице Германии Берлине средняя стоимость «квадрата» в новостройке составляет примерно 3000 евро, а средняя зарплата – 2900 евро в месяц. Ипотеку в Берлине при сроке кредита в 20 лет и первом взносе в 40% можно получить под 4–5% годовых. Значит, доля выплат в доходах средней берлинской семьи окажется примерно в 4,5 раз меньше, чем в средней московской. И дело не в каких-то «кабальных» процентах, а в дороговизне самой квартиры. Ну не дешевеет у нас квадратный метр – вот и всё!

Как заставить его дешеветь? Есть старый американский способ: чтобы продукт становился дешевле, его надо и потреблять, и производить в массовых объёмах. Тогда продавцу становится выгодно не поднимать цену, а больше продавать. Когда-то Генри Форд придумал конвейер и превратил автомобиль из штучного товара в ширпотреб. Раньше или позже этот путь проделали все товары потребительского рынка. Дошло дело и до недвижимости, лозунг «возьми кредит – купи жильё» стал в США актуальным где-то в 30-х годах прошлого века, а в 1938-м была учреждена правительственная ипотечная организация – аналог нашей АИЖК. Знаете, как она называлась? Fannie Mae!

Для тех, кто не вздрогнул, поясню: это та самая «Фэнни Мэй», которую обвиняют в мировом финансовом кризисе 2008 года. Ипотечный портфель Fannie Mae на 31 марта 2008 года составлял 722,8 млрд долл., объём гарантированных ею ценных бумаг – 2,97 трлн долл. Кстати, в её акциях лежало тогда около 10% золотовалютных резервов России.

Компания раздавала кредиты направо и налево, буквально дарила ипотеку американцам (вот она, голубая мечта среднестатистического россиянина!). В безудержной погоне за числом покупателей американская ипотека подешевела настолько, что не брал её только ленивый. Надувшийся пузырь лопнул, вызвав ипотечный кризис, в результате которого акции Fannie Mae за полгода потеряли свыше 80% стоимости. На спасение своего ипотечного монстра казна США тогда потратила, по приблизительным оценкам, около полутора триллионов долларов. Смешная цифра – всего-то чуть больше годового ВВП России.

Эта «страшилка» – пример того, к чему может привести популистское стремление государства сделать ипотеку доступной вопреки экономическим реалиям. Даже для Америки с её печатным станком и возможностью плевать на 15-триллионный внешний долг крах «ипотечного пузыря» оказался ощутимым. Не говоря уже об остальном мире, барахтающемся в волнах кризиса до сих пор.

Какое отношение всё это имеет к российской ипотеке? Хотя бы сопоставим масштабы: у нас ипотеке 15 лет, и её объём в долларовом выражении около 35 млрд, в США – 74 года и 3 трлн долл. Когда начиналась американская ипотека, объём ВВП и состояние экономики США были сравнимы с нашими сегодня. Поэтому говорить о доступности нашей ипотеки, оглядываясь на Запад, попросту преждевременно. Подождём лет 20, а за это время постараемся хотя бы вычистить из стоимости недвижимости коррупционную надбавку, которая, по разным оценкам, составляет в ней не меньше половины.

А российскому Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) пожелаем лет, хотя бы, через 50 дорасти до  Fannie Mae. Только при этом постараться не спровоцировать мировой экономический кризис.