Особняк за рубль

Памятники столичному правительству не по карману

В прошлом году из московского бюджета на реставрацию памятников было выделено 800 млн рублей, в 2012-м на эти же цели планируется потратить 1,8 млрд руб­лей. На сохранение объектов культуры по программе «Культура Москвы 2012–2016» направят ещё 573 млн долларов. При таких затратах понятно, почему столичные власти решили частично переложить восстановление памятников на инвесторов. 

Согласно принятому постановлению, инвестор, выигравший аукцион, получает в аренду объект культурного наследия сроком на 49 лет и до окончания реставрационных работ платит ставку, которая устанавливается в результате аукциона. Реставрация должна быть завершена в течение первой пятилетки аренды, после этого инвестор имеет право обратиться в Департамент имущества Москвы с просьбой об установлении минимальной ставки годовой арендной платы в размере 1 рубль за 1 кв. м площади в год на весь последующий период до окончания срока действия договора аренды. Далее арендатор может использовать памятник по своему усмотрению, соблюдая охранное обязательство и требования департамента имущества города Москвы. Основное ограничение – отреставрированные особняки запрещено превращать в жилые дома, и поскольку они всё-таки являются объектами культурного наследия, арендаторы, согласно условиям контракта, обязуются по окончании реставрации обеспечивать москвичам свободный доступ в здания несколько раз в год.

Простая математика

25 апреля в Москве прошли первые торги, на которых разыгрывались три объекта: жилой дом Н. П. Баулина, возведённый на основе палат ХVIII века по адресу: ул. Николоямская, д. 52, стр. 1; городская усадьба Морозовых конца ХVIII – начала ХIХ веков на ул. Николоямской, д. 47, и городская усадьба того же периода в Подсосенском переулке, д. 23, стр. 3. 

Усадьба Морозовых – двух­этажное здание общей площадью 827,9 кв. м – досталась компании «Аверс Брик Плюс» за 13 млн 800 тыс. руб. аренд­ной платы в год на период реставрации. Двухэтажный дом Баулина площадью 704,9 кв. м ушёл компании «Ирбис» за 16 млн руб. А счастливым обладателем городской усадьбы в Подсосенском переулке – двухэтажного здания площадью 993 кв. м – стала компания «Старый квартал», предложившая максимальную це­ну на аукционе – 20 млн рублей. 

Степень изношенности всех этих зданий существенно больше 50%. По оценкам экспертов, реставрация памятников архитектуры стоит примерно 2,5–3 тыс. долларов за кв. м. Соответственно, восстановление самого небольшого из этих особняков обойдётся его арендатору минимум в 1,7 млн долларов. За аренду недвижимости такого класса можно получать примерно 800 долларов за кв. м в год, таким образом, реставрация окупится примерно через 4–5 лет, а все остальные годы здание будет приносить чистый доход. Конечно, если в ходе реставрации, например, проступят закрашенные фрес­ки, то их восстановление потребует дополнительных вложений. Но, несмотря на все риски, инвесторы уверены в коммерческой привлекательности этих проектов.

Как в Европе?

По словам советника руководителя департамента культурного наследия города Москвы Николая Переслегина, разрабатывая проект постановления, столичное правительство ориентировалось на зарубежный опыт.

– В Европе цена аренды после реставрации –  один евро, у нас – один рубль, – сказал Переслегин. – Этот механизм был предложен нам голландским урбанистом Терье Нипаном во время дискуссий «Хранители: будущее исторического наследия», которые мы проводили недавно вместе с институтом «Стрелка». 

В странах ЕС любой инвестор может не только арендовать, но и приобрести памятник архитектуры за символические деньги, обязавшись поддерживать его в порядке. В Европе людям и компаниям, которые берут на себя ответственность за сохранение памятников, предоставляются определённые льготы: отсрочки от уплаты налогов, налоговые вычеты, освобождение от некоторых налогов, особые условия кредитования. Государство может также уменьшить инвестору установленную арендную плату на сумму затрат, связанных с реставрацией и содержанием памятника, или взимать арендную плату по минимальной ставке. Контролируют собственников и арендаторов старинных особняков общественные организации и союзы архитекторов. В Чехии, например, работники Национального института по охране памятников следят за процессом реставрации, выезжая на место примерно два раза в месяц.

И главное: в Европе после реставрации здание должно обязательно приобрести первоначальный облик. Международные хартии по охране памятников архитектуры требуют, чтобы реставрация проводилась при помощи тех же материалов и технологий, которые использовались при строительстве здания. 

В нашей стране передача старинных особняков и дворцов в аренду практиковалась задолго до принятия нового постановления. Добросовестные инвесторы, заключившие договоры несколько лет назад, уже отреставрировали здания, и при этом платят за аренду далеко не 1 рубль. В то же время десятки недобросовестных арендаторов не спешат приводить в порядок вверенные им объекты, несмотря на все подписанные обязательства. Памятники культуры, заботу о которых власти поспешили переложить на инвесторов, погибают. Может, тут-то как раз и стоит обратиться к опыту Запада: в Европе за некачественную реставрацию или незаконную перепланировку государство может забрать памятник даже у владельца – без каких-либо компенсаций.