За тех, кто в доле

Кто бастует год подряд? Это дольщиков отряд

2011 год оказался необыкновенно «урожайным» на массовые выступления обманутых дольщиков. Пик пришёлся на сентябрь, когда волна протестов прокатилась по многим регионам нашей необъятной Родины. Люди, разочаровавшись в обещаниях властей, брали штурмом недостроенные дома, митинговали в Москве на Красной площади и даже объявляли голодовки.

Пафос народного негодования хлестал через край, несмотря на то, что власти в последние месяцы вроде обратили внимание на несчастья граждан, неудачно вложившихся в долевое строительство. В начале декабря на заседании президиума правительства РФ глава Минрегиона Виктор Басаргин сообщил, что в 2011 году было закрыто 20 % от всех проблемных долевых объектов на территории страны: достроили порядка 200 домов и обеспечили жильем 16 тысяч человек. Что до остальных, пока еще бездомных дольщиков, то их проблемы министр по­обещал решить в плановом порядке в этом году.

Но обещать – не значит жениться

Во-первых, всем прекрасно известна цена многочисленных обещаний властей. А во-вторых, никто не может сказать наверняка, сколько в России обманутых дольщиков. То есть данные вряд ли точны. Разные цифры приводят даже те, кто «в теме». Например, координатор движения «Однодольщики» уверен, что жертв долевого строительства около 25 тысяч. А на контроле рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков, которую возглавляет депутат Госдумы Александр Хин­штейн, числится аж 123 тысячи человек. Беда в том, что цифра эта, какой бы она ни была на самом деле, будет увеличиваться.

Кто виноват в долгострое

Константин Тимофеев, председатель московского Комитета по реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, говорит, что в разряд долгостроя дома попадают по причине отсутствия должного объёма финансов у девелоперов, неритмичного финансирования, из-за задержек при подготовке и согласовании градостроительной документации и вследствие банального мошенничества.

Последняя причина – самая распространённая. Например, строящиеся квадраты продают вторично (так называемые двойные продажи).

Пожар тушат деньгами

Власти всё-таки пытаются помочь дольщикам. Например, в Южном Тушине решили сменить девелопера. По инициативе правительства Москвы, контракт с ЗАО «Энергостройкомплект-М» был расторгнут, и на достройку проекта привлекли ГУП «Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов» (УРиРУО) в партнёрстве с ООО СФ «СМУ-10». Таким образом, дело сдвинулось с мёртвой точки. Уже сданы в эксплуатацию корпуса 3 и 6. Правда, владельцам квартир в запланированных корпусах домов № 4, 5, 7 и 8 пока повезло меньше. Оказалось, что здесь стоят неаварийные дома, которые сносить нецелесообразно. В итоге власти решили подобрать новые участки под строительство. Теперь есть надежда, что тушинские дольщики получат свои квартиры в Куркино, на Вяземской улице и на Люберецких полях.

Доброта влетает в копеечку. Как сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительству Марат Хуснуллин, на решение проблем обманутых дольщиков в прошлом году было выделено 3 млрд рублей (из них только на Южное Тушино – почти 1,6 млрд). Столица-то платит из своего бюджета, а вот в менее зажиточных субъектах рассчитывают на федеральную помощь. Получается, что лечить застарелую болезнь приходится за общегосударственный счёт, то есть, по сути, залезая в карман к тем, кто совсем не виноват в бедах дольщиков.

Юридические прорехи зашьют белыми нитками

Всего этого можно было бы избежать, если бы российские законы, касающиеся долевого строительства, не были, что называется, «сырыми». В 2005 году для борьбы с недобросовестными застройщиками и риелторами был принят № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон обязывал застройщиков привлекать средства индивидуальных соинвесторов только при условии заключения договора долевого участия, создания товарищества собственников жилья и выпуска жилищных сертификатов. Заодно объявлялись недопустимыми любые «серые» схемы: векселя договора соинвестирования, займа, предварительной купли-продажи.
Но в этом законе нашлись прорехи. Не заключая с застройщиком договоров аренды или субаренды земли и не имея других документов, компании просто покупали часть квартир в строящемся доме, а потом продавали их через цепочку посредников путем создания жилищно-строительных кооперативов. В итоге новоиспечённые члены ЖСК оказывались в положении обманутых дольщиков.

С частью проблем власти попытались справиться, доработав закон «О несостоятельности (банк­ротстве)». Поправки вступили в силу в августе 2011 года. Теперь появилось три выхода из затруднительной ситуации. Во-первых, когда стройка превращается в долгострой, арбитражный уп­рав­ляющий может привлечь нового заст­ройщика. Во-вторых, объект можно выставить на аукцион, а вырученные средства поделить между дольщиками. И третий, самый верный путь: дольщики учреждают кооператив и достраивают дом за счёт собственных средств.

В декабре прошлого года в Госдуму поступил законопроект, который перекроет путь недобросовестным застройщикам, привлекающим средства дольщиков через механизм ТСЖ. Он называется «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов, за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве». По этому закону, застройщик будет обязан застраховать свою ответственность и «внести в кассу» полис взаимного страхования. Правда, как считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, в условиях кризиса такой механизм не защитит дольщиков от недостроя, так как рассчитан на стабильную ситуацию.

– Любая система страхования хорошо работает в условиях роста экономики и стабильных рисков. В благоприятный экономический период даже финансовые пирамиды чувствуют себя хорошо. А в кризис сыпется всё, и страдают не только мошенники, но и добросовестные компании, − считает эксперт.

Очевидно, что новый закон – только один из целой серии законопроектов, которые необходимо принять, чтобы создать цивилизованный рынок долевого строительства.

Спасут только запреты?

В конце марта вице-губернатор Санкт-Петербурга Ольга Казанская предложила ввести мораторий на долевое участие в строительстве жилых объектов. Она признала, что если раньше в городе были фонды помощи дольщикам, и помощь оказывалась, то сегодня такие возможности исчерпаны. По её мнению, сейчас нужно работать над предупреждением проблем дольщиков, а проблемы у них возникают из-за того, что они продолжают «заключать наиглупейшие договоры».
– Я плохо отношусь к 214-му ФЗ, мы находимся не на том уровне финансовой грамотности, чтобы позволить себе такие риски. Даже компании с благими намерениями не застрахованы от рыночных ситуаций, и по этому поводу я всегда говорю только одно: если не являетесь профессионалом на рынке недвижимости, покупайте готовое жилье, – сказала Казанская.

Но пока тысячи потенциальных жертв готовы расстаться со своими кровными ради несуществующих квартир. Перефразируя Козьму Пруткова: хочешь стать обманутым дольщиком – стань им. Риск – дело благородное.